动迁安置房买卖引纠纷 人民调解巧化解

原标题：奉贤区人民调解案例实录丨动迁安置房买卖引纠纷，人民调解巧化解

案情简介

申请人于2005年12月28日动迁时与被申请人达成协议，将自己的宅基地房屋面积82.2平方米的动迁利益转让给被申请人。2010年1月5日双方又签定《协议书》约定：1)申请人将某苑*幢*号102室房屋转让给被申请人，建筑面积为83.57平方米;2)该房屋的价款183185.44元由被申请人支付给安置房售楼处;3)该房屋的过渡费35000元由双方各半享有。现申请人认为当时的转让价格明显低于当下市场价格，要求被申请人增加房屋转让价款。双方产生争议，遂申请调解。

调解过程

调委会接到此案后，立即安排调解室和调解员予以调解。在整个调解过程中采取“四步走”方案。

1.平复双方当事人的心情。由于在来调委会之前，双方当事人产生了争议，所以，双方的情绪都颇为激动和暴躁。4月的天气已颇热，调解员先给双方当事人倒了水，请他们歇一歇喝口水，让双方当事人静下心来好好沟通，有利于调解工作的开展。劝说双方当事人，既然是来调解的，大家就心平气和的协商，有理不在声高，方法总比困难多。

2.认真聆听双方当事人的想法。看着双方当事人的情绪比较稳定后，我们给各方当事人一张纸和一支笔，请他们尊重对方，当对对方的说法有反驳时，先不要立刻反驳，记录下来，待对方全部阐述完成后，再予以解释说明，然后请各方阐述各自的主张和观点。这一做法有效地降低了调解现场互相争执的频率。

3.判断争议关键点。根据各方的阐述，我们了解到双方当事人是同村的，当初由于多余的平方一时找不到买主，申请人主动联系被申请人，询问是否愿意买入，双方签订协议后，被申请人按照协议内容逐一履行，根据双方协议内容，现就差过户手续没有办理完成，其余条款双方均已完成履约。且目前被申请人的孙子得了重病，急需把房子产证办下后转售出去，以筹得医药费给孙子治病，等于这房子是拿来救命的。由于现在房子的市价远远高于当初双方签订《买卖协议》时的价格，申请人要求被申请人增加10万的转让费，但被申请人答复对方，按照目前的家庭情况，很难筹集10万的转让费支付对方。从被申请人答复的“很难”两个字，初步判断出他是愿意适当的增加转让费的，这样，矛盾争议点就渐渐清晰了，就是进一步对转让费的金额进行协商。

4.“背靠背”调解推动案件达成和解。我们先单独约谈申请人。首先以“诚信”为突破口，跟对方说明，动迁平方的买卖双方是签订《买卖协议》的，既然签订了协议，双方都要有契约精神。目前被申请人均已履行协议内容，也希望他配合被申请人完成协议的最后一项产权过户问题。其次，以“善”字为辅助，向其说明当下驱使被申请人急于办理过户手续的主要原因是孩子得了重病，拿房子换钱治病，也就是这套房子是拿来救命的，那么即便是旁人，一方有难八方支援，能尽力的则尽力，何况你们还是是同村的，所谓远亲不如近邻，应伸出援助之手，协助他们尽快办理过户。而且，按照时间期限，房子到了可以办理过户手续的时间就应该配合办理，这也是当《买卖协议》内约定的内容;再次，以“理”字为依据，向对方说明由于拆迁房房价变动的特殊性，现在市面上是有增加拆迁房转让费的做法，但是一般都在10万以下，而且目前被申请人的家庭情况也比较特殊，说服对方将转让费降至8万元。再单独约谈被申请人时，他提出目前的经济能力，只能承受5万的费用，而且，5万也要跟亲戚朋友去借的，等房子过户好，卖出去后再把钱还给亲戚朋友。考虑到他们经济困难这一实际情况，我们鼓励他们不要灰心，积极配合医生治疗的同时，又劝说对方，我们尽量再做一下申请人的思想工作，让他把转让费再下降一些，其他也不要太过强求，毕竟目前主动权在申请人手里，如果一直拖着，对他们更不利，一来万一房价上涨，不排除申请人要追加转让费;再者，晚一天办理过户手续，就等于晚一天拿到给孩子治病的钱，孩子的病耽误不起。随后，我们立马又单独约谈申请人，希望他们一来看在孩子的份上，毕竟孩子目前还身患重病急需大笔医药费，不到万不得已被申请人也不会变卖家产的;二来，当初申请人的平方也是难以脱手，好在被申请人愿意购买，否则这80多平的过渡费就无法取得;三来，如果调解不成，被申请人毕竟有《买卖协议》这一依据，如果去法院起诉，对他们很不利;四来，5万元对于你们可能不是一个惊人的数目，但是对于被申请人一家，就是救命的稻草，就当是“蓝天下的挚爱”，帮助一名身患重病的孩子，你们这样的举动被申请人也会心存感激，对你们的态度也会大有改观，大家都是乡里乡亲的，抬头不见低头见，卖房子本来是个好事，不要为了这个转让费伤了和气，万事和为贵，好人终将有好报。在我们的耐心劝说之下，最终双方以6万元的转让费达成和解，当场签订《人民调解协议书》。临走时，被申请人特地向申请人道了一声“谢谢”，打破了双方对立的局面。

调解结果

通过多次对双方当事人的调解，渐渐的双方当事人的心结慢慢解开了，最终，在调解员多次调解下，双方达成调解，堂哥陈某东及当晚一起喝酒的同乡5人赔偿堂弟家属人民币40万元。

调解心得

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。如今房产交易市场上，拆迁安置房因价格比一般商品房低而颇受购房者欢迎。但是拆迁安置房的买卖受法律、法规的限制，所以购置此类房屋会存在一定风险。首先是价格风险。目前，拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，卖家认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。其次是“共有人”风险。通常，安置房的“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。而本案则是“价格风险”的具体体现。当事人双方签订《买卖协议》是在15年前，当时的市价和现在简直存在着太大的落差，申请人也万万没想到到15年后的楼价涨幅如此之高，这也是导致他萌生了追加转让费想法的主因。此案我们主要以“契约精神”为切入点，告知申请人一旦签订了《买卖协议》，只要协议的内容合理合法，双方就应该如实履行协议内容。同时，向申请人亮出同情牌，请申请人从“诚信”、“友善”两个方面来考量，让当事人站在对方的角度去思考问题，从法、理、情不同角度去说服当事人，终于让对立的两方打破僵局、达成共识、握手言和。